Инвесторам рассказали, какие перспективы у рыночных ЗПИФов недвижимости Рынок ЗПИФов недвижимости продолжает расти и в 2026 году. На Мосбиржу готовят к выводу один из крупнейших фондов в истории торговой недвижимости в России. Почему инструмент набирает популярность и как на нем заработать
Что происходит с рынком ЗПИФов недвижимости
Интерес частных инвесторов к рыночным закрытым паевым инвестиционным фондам (ЗПИФ) недвижимости повышается. Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФ недвижимости близится к ₽1 трлн и, вероятно, преодолеет этот уровень в текущем году, прогнозирует Сbonds.
С помощью таких фондов можно инвестировать в крупные коммерческие объекты— торговые центры, склады, офисы— без необходимости самостоятельно покупать недвижимость и управлять ею. По итогам первого квартала 2026 года 330 тыс. пайщиков стали владельцами коммерческой недвижимости через ЗПИФы.
В конце апреля стало известно о заключении одной из крупнейших сделок на российском рынке коммерческой недвижимости за последнее время— между девелоперской компанией ADG Group и PARUS Asset Management.
ADG Group внесет в портфель ЗПИФ 26 уже построенных и функционирующих районных центров «Место встречи», PARUS Asset Management будет управлять фондом. Стоимость объектов превышает ₽50 млрд. После листинга на Московской бирже фонд станет доступен квалифицированным инвесторам.
В отличие от прямой покупки недвижимости, в ЗПИФе не нужно самостоятельно искать арендаторов, заниматься эксплуатацией объекта или нести дополнительные расходы на управление.
В случае с фондом PARUS и ADG Group речь идет о портфеле районных центров с диверсификацией арендаторов. По данным УК «Место встречи», 83% поступлений от аренды дают долгосрочные контракты с федеральными сетями, включая «Пятерочку», «Перекресток», «Да!», Familia, DDX Fitness и кинотеатры «КАРО». Почти треть всех помещений приходится на социальные учреждения: ОКЦ (общественно-культурный центр), МФЦ (многофункциональный центр), проект «Московское долголетие», а также объекты Москомспорта. Ежегодный трафик объектов в 2025 году достиг 44 млн посещений. Товарооборот сети в первом квартале 2026 года увеличился на 23%, трафик— на 14% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при общем росте оборота розничной торговли в России за 2025 год на 2,6%, согласно Росстату. Чистый операционный доход (NOI) показал рост на 83% год к году.
Наиболее высокую динамику товарооборота в первом квартале 2026 года, по данным компании, показывали:
- фуд-холлы и точки быстрого питания;
- супермаркеты;
- товары для животных;
- кино;
- фитнес и красота и здоровье.
Что привлекает инвесторов в ЗПИФах
По итогам 2025 года торговая недвижимость остается одним из крупнейших сегментов коммерческой недвижимости по объему инвестиций наряду с офисами и складами, отмечает NF Group в годовом отчете: общий объем вложений составил ₽173,6 млрд, рост показателя за год— 153%.
«Растет не только стоимость чистых активов ЗПИФ, но и средний объем активов в одном фонде— с ₽5,4 до ₽7,3 млрд за год. Тренд указывает на стремительное развитие сегмента за счет качества активов, надежности и ликвидности подобных инвестиций, грамотном менеджменте»,— отмечает начальник отдела российских и иностранных фондов Cbonds, руководитель проекта Investfunds Егор Киреев.
Партнер NF GROUP Станислав Бибик называет ЗПИФы недвижимости инструментом диверсификации как между классами активов, так и внутри самой недвижимости— по секторам, локациям и отдельным объектам: «В случае фондов, сформированных на базе торговых центров и других торговых объектов, инвестор получает доступ к экономике коммерческой недвижимости без необходимости напрямую покупать объект и заниматься его управлением».
Дополнительным преимуществом Бибик считает гибкость по объему вложений: в зависимости от фонда инвестор может самостоятельно определять размер инвестиции . При этом, отмечает эксперт, недвижимость за долгие годы зарекомендовала себя как защитный актив, который на длинном горизонте может помогать сохранять капитал от инфляционного обесценивания.
По словам основателя и генерального директора инвестиционной платформы коммерческой недвижимости Simple Estate Никиты Корниенко, такие объекты остаются частью повседневной жизни: люди продолжают покупать продукты, ходить в кафе, аптеки, фитнес-клубы и пункты выдачи заказов. «Для инвестора такая недвижимость способна приносить стабильный рентный доход и расти в цене»,— говорит аналитик.
Отдельно эксперт выделяет механизм защиты от инфляции: «Большинство договоров с крупными сетевыми арендаторами завязаны на товарообороте арендатора. А даже там, где такой привязки нет— фиксированная арендная ставка все равно рассчитывается исходя из оборота арендатора и комфортной для него арендной нагрузки. Соответственно, если растут цены— растет арендная плата— растет и стоимость такой недвижимости. Такого нет ни в одном другом сегменте недвижимости».
Среднее значение полной доходности ЗПИФ недвижимости, учитывающей рост стоимости пая и выплаты дохода, по итогам 2025 года Егор Киреев оценивает на уровне 20%. Согласно отчету NF Group, капитализация объектов торговой недвижимости Московского региона в 2025 году в среднем выросла на 12-13,5%. Капитализация офисной недвижимости увеличилась на 11-12%, складской— на 11,5-12,5%, гостиничной— на 9,5-10,5%.
Какие риски есть у ЗПИФов недвижимости
Доходность фонда напрямую зависит от состояния рынка коммерческой недвижимости, заполняемости объектов, качества арендаторов и стабильности арендного потока. При этом рынок коммерческой недвижимости продолжает меняться под влиянием электронной коммерции и изменения потребительского поведения.
Структура фонда и качество управления
На структуру фонда и качество управления обращает внимание руководитель дирекции управления альтернативными инвестициями УК «Альфа-Капитал» Владимир Стольников. По его словам, инвестору важно оценить состав фонда, наличие банковского финансирования при покупке активов, а также опыт команды управляющей компании в этом сегменте рынка.
Операционная деятельность
Как отмечает директор департамента торговой недвижимости инвестиционной группы Accent Светлана Кузьмина, покупая паи ЗПИФ, инвестор фактически приобретает долю в реальном бизнесе. «Поскольку инвестор участвует в распределении прибыли, то и в рисках тоже»,— говорит эксперт.
По ее словам, дополнительные риски возникают в случае девелоперских фондов, где объект еще только предстоит построить, реконструировать или реновировать. В такой ситуации многое зависит от того, сможетли проект выйти на запланированные показатели и как за это время изменится рынок. При этом Кузьмина подчеркивает, что успешная реализация подобных проектов потенциально может дать более высокую доходность.
Ликвидность
По словам Светланы Кузьминой, преимущество в этом плане есть у фондов, чьи паи торгуются на бирже. Но инвестору важно смотреть на ежедневные объемы торгов и наличие маркетмейкера, который поддерживает двусторонние котировки.
«В целом можно сказать, что пайщик берет на себя теже риски, что и собственник объекта, но делит их с другими пайщиками, а управление передает профессиональной команде»,— отмечает эксперт.
Какую долю такие инструменты могут занимать в портфеле
ЗПИФы недвижимости могут использоваться как инструмент диверсификации и источник регулярного дохода за счет арендных поступлений. Вот какую долю рекомендуют держать аналитики.
